Объект уже построен или реконструирован, но изменения не оформлены?
Проводим комплексный анализ объекта и земельного участка, определяем возможность его сохранения и разрабатываем необходимую проектную и техническую документацию для дальнейшего оформления
От предварительного градостроительного аудита до сопровождения процедуры согласования.
Проводим комплексный анализ объекта и земельного участка, определяем возможность его сохранения и разрабатываем необходимую проектную и техническую документацию для дальнейшего оформления
От предварительного градостроительного аудита до сопровождения процедуры согласования.
Легализация объектов самовольного строительства
до сопровождения процедуры согласования.
От предварительного градостроительного аудита
Когда объект может иметь признаки самовольной постройки
Проблема возникает не только тогда, когда здание построено полностью без документов.
Признаки самовольного строительства могут возникнуть, если:
- здание или сооружение построено без необходимых разрешений и согласований;
- выполнена реконструкция без оформления разрешительной документации;
- появилась пристройка или надстройка;
- увеличилась площадь или этажность здания;
- изменились габариты и конфигурация объекта;
- фактическое состояние объекта отличается от сведений ЕГРН и ранее согласованной документации;
- объект размещён на земельном участке, использование которого не допускает такое строительство;
- при строительстве или реконструкции нарушены градостроительные или строительные требования.
Сам факт существования объекта ещё не означает, что его невозможно сохранить. Но и наличие права на земельный участок само по себе не гарантирует возможность его легализации.
Сначала проверяем — можно ли сохранить объект
До разработки проекта мы анализируем одновременно объект и земельный участок.
- Земельно-правовые основания
- кому принадлежит земельный участок;
- на каком праве он используется;
- условия договора аренды;
- назначение земельного участка;
- вид разрешенного использования;
- наличие ограничений и обременений.
- Градостроительные требования
- ПЗЗ;
- ГПЗУ;
- предельные параметры застройки;
- красные линии;
- ЗОУИТ;
- документацию по планировке территории;
- КРТ;
- иные градостроительные ограничения.
- Фактические характеристики объекта
- площадь;
- этажность;
- высоту;
- габариты;
- конструктивную схему;
- расположение на земельном участке;
- расстояния до соседних объектов и границ участка;
- фактически выполненную реконструкцию.
- Безопасность объектаПри необходимости оцениваем:
- состояние строительных конструкций;
- соответствие требованиям пожарной безопасности;
- безопасность эксплуатации;
- влияние выполненной реконструкции на несущую способность здания;
- соответствие обязательным строительным требованиям.
Не каждый самострой можно узаконить
Это необходимо понимать до того, как тратить деньги на проектирование и согласования.
Возможность сохранения объекта оценивается индивидуально.
Критически важно установить:
Возможность сохранения объекта оценивается индивидуально.
Критически важно установить:
допускается ли такой объект на земельном участке
соответствует ли он градостроительным параметрам
возможно ли подтвердить его конструктивную и пожарную безопасность
не нарушает ли его сохранение права третьих лиц
существует ли законный механизм оформления объекта
!
Если видим существенные препятствия, заказчик узнаёт об этом до начала дорогостоящей разработки документации.
Что мы делаем
Проводим предварительный аудит
Изучаем:
- документы на земельный участок;
- сведения ЕГРН;
- документы на существующее здание;
- ранее разработанную проектную документацию;
- разрешительную документацию;
- архивные материалы;
- фактическое состояние объекта;
- документы государственных органов, если объект уже выявлен как самовольный.
Выезжаем на объект
При необходимости выполняем:
- визуальное обследование;
- фотофиксацию;
- обмерные работы;
- сопоставление фактического состояния с документами;
- фиксацию существующих конструкций и выполненной реконструкции.
Проводим градостроительный анализ
Проверяем возможность существования объекта на конкретном земельном участке.
Анализируем:
Анализируем:
- ВРИ
- ПЗЗ
- ГПЗУ
- ЗОУИТ
- КРТ
- красные линии
- предельные параметры строительства
- ограничения земельного участка.
Определяем стратегию легализации
Для каждого объекта формируется собственный порядок действий.
В зависимости от исходной ситуации может потребоваться:
В зависимости от исходной ситуации может потребоваться:
- оформление выполненной реконструкции;
- разработка проектной документации;
- техническое обследование;
- подтверждение безопасности объекта;
- приведение объекта в соответствие с установленными требованиями;
- корректировка отдельных конструкций или параметров;
- получение необходимых согласований;
- подготовка технической документации;
- сопровождение административной процедуры;
- подготовка проектно-технической части для судебного рассмотрения, если вопрос решается в судебном порядке
Это отдельная ситуация, требующая быстрой оценки документов и оснований включения объекта в перечень.
Анализируем:
Получили предписание / объект выявлен как самострой
Анализируем:
- какой именно объект выявлен;
- какие нарушения указаны;
- соответствует ли фактический объект сведениям контролирующего органа;
- имеются ли документы на строительство или реконструкцию;
- имеется ли необходимое право на земельный участок;
- допускает ли градостроительный режим сохранение объекта;
- возможно ли устранение выявленных нарушений;
- требуется ли приведение объекта в соответствие с установленными требованиями.
Получили предписание / объект выявлен как самострой
Один из наиболее распространённых случаев — когда зарегистрированное здание существует законно, но позднее были выполнены изменения без необходимого оформления.
Например:
Например:
- пристроено дополнительное помещение;
- появился второй этаж;
- выполнена надстройка;
- увеличена площадь здания;
- изменены наружные стены;
- изменена конфигурация объекта;
- выполнено устройство антресоли или иных дополнительных площадей;
- изменены основные конструктивные характеристики объекта.
Иногда сохранить объект возможно, но не в существующем виде.
Тогда рассматриваем вариант приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.
Это может потребовать изменения:
Разрабатываем проектные решения, позволяющие устранить выявленные несоответствия, если это технически и юридически возможно.
Тогда рассматриваем вариант приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.
Это может потребовать изменения:
- площади;
- высоты;
- этажности;
- конфигурации;
- отдельных конструкций;
- противопожарных решений;
- расположения отдельных элементов объекта;
- иных параметров, препятствующих его сохранению.
Разрабатываем проектные решения, позволяющие устранить выявленные несоответствия, если это технически и юридически возможно.
Первичный анализ можно начать с небольшого комплекта документов.
Направьте нам:
Если документов недостаточно, после первичного анализа сообщим, какие материалы необходимо получить дополнительно.
Направьте нам:
- адрес объекта;
- кадастровый номер земельного участка;
- кадастровый номер здания, если он присвоен;
- выписку ЕГРН на земельный участок;
- выписку ЕГРН на объект;
- договор аренды земельного участка — если участок арендуется;
- технический план / технический паспорт;
- имеющуюся проектную документацию;
- разрешение на строительство или реконструкцию, если оно выдавалось;
- фотографии объекта;
- документы и предписания государственных органов, если они уже получены.
Если документов недостаточно, после первичного анализа сообщим, какие материалы необходимо получить дополнительно.
В зависимости от задачи результатом нашей работы может быть:
- заключение о возможности дальнейшего оформления объекта;
- дорожная карта легализации;
- градостроительный анализ земельного участка;
- обмерные материалы;
- техническое обследование;
- проектная документация;
- проект реконструкции;
- решения по приведению объекта в соответствие;
- материалы для согласующих органов;
- сопровождение рассмотрения документации;
- технические материалы, необходимые для судебной процедуры;
- сопровождение устранения замечаний.
Главная ошибка — сначала заказать проект, обследование и технический план, а потом выяснить, что сам объект невозможно сохранить на данном земельном участке.
Мы начинаем в обратном порядке:
1. Проверяем землю
2. Проверяем градостроительные ограничения
3. Сопоставляем документы с фактическим объектом
4. Определяем нарушения
5. Оцениваем возможность сохранения
6. Формируем дорожную карту
7. Только после этого разрабатываем необходимую документацию
Так заказчик понимает перспективы объекта ещё до начала основного объёма работ.
Мы начинаем в обратном порядке:
1. Проверяем землю
2. Проверяем градостроительные ограничения
3. Сопоставляем документы с фактическим объектом
4. Определяем нарушения
5. Оцениваем возможность сохранения
6. Формируем дорожную карту
7. Только после этого разрабатываем необходимую документацию
Так заказчик понимает перспективы объекта ещё до начала основного объёма работ.
Вопросы самовольного строительства регулируются, в частности:
Конкретный порядок определяется индивидуально с учетом характеристик объекта, земельного участка и уже принятых в отношении объекта решений.
- статьёй 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка»;
- Градостроительным кодексом РФ;
- земельным законодательством;
- правилами землепользования и застройки;
- техническими регламентами и обязательными требованиями безопасности;
- для объектов в Москве — нормативными правовыми актами города Москвы, регулирующими выявление и пресечение самовольного строительства.
Конкретный порядок определяется индивидуально с учетом характеристик объекта, земельного участка и уже принятых в отношении объекта решений.
Можно ли узаконить ваш объект?
Для предварительной оценки направьте:
- кадастровый номер земельного участка
- кадастровый номер объекта
- фотографии
- краткое описание того, что было построено или реконструировано
- имеющиеся документы от ДГИ, Госинспекции по недвижимости, суда или других органов.
Проведём первичный анализ и определим:
- можно ли сохранить объект
- какие препятствия существуют
- какие документы потребуются
- какой порядок действий целесообразен.
Не начинайте с разработки проекта — сначала проверьте возможность сохранения объекта.
